Thực ra, Bộ Xây dựng đã có quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư bằng thông tư Thông tư 31 ban hành ngày 30/12/2016. Theo đó, nhà chung cư chỉ có 3 loại căn hộ là: hạng A (tạm hiểu là cao cấp), B (trung cấp) và C (bình dân).
Việc phân hạng này dựa trên 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng quản lý, vận hành. Mỗi tiêu chí đều có các thông số cụ thể để tham chiếu, làm cơ sở định giá các căn hộ chung cư trong quản lý hoặc giao dịch trên thị trường, tránh tình trạng các chủ đầu tư quảng cáo quá lố...
Tuy nhiên, hầu hết các dự án căn hộ hiện đại đều đạt chuẩn A và các dự án cao cấp đều có thêm nhiều hạng mục phục vụ cuộc sống hơn nên rất khó phân hạng nếu chỉ dựa trên các tiêu chuẩn từ thông tư này.
Hiện thị trường bất động sản TPHCM vẫn chưa có chuẩn thống nhất cho các dự án căn hộ cao cấp
Còn đối với các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE lại phân hạng dự án căn hộ dựa vào giá bán. Theo đó, dòng sản phẩm có mức giá cao nhất là tầm 4.000 USD/m2 được gọi là hạng sang/cao cấp.
Nhưng cùng với giá đất tăng cao chóng mặt trong giai đoạn 2017-2018, thị trường TPHCM đã bắt đầu xuất hiện những dự án “vượt khung”, có mức giá đến 7.000 - 10.000 USD/m2. Lúc này, các chủ đầu tư gọi những dự án này là siêu sang nhưng thực tế là chất lượng xây dựng, vị trí và các yếu tố cấu thành giá thành khác cũng chỉ tương đương các dự án cao cấp/hạng sang cách đây 2 - 3 năm, chỉ có giá bán là khác vì giá đất đang bị đẩy lên cao. Điều này cho thấy cách phân hạng này vẫn chưa phù hợp.
Cần bổ sung nhiều yếu tố
Theo các chuyên gia, cách phân hạng nhà chung cư dựa vào giá bán m2 sàn khá mơ hồ vì giá bán phụ thuộc rất nhiều yếu tố như vị trí bất động sản, tình hình thanh khoản của thị trường, tiềm năng phát triển giao thương, thậm chí là cả phương án kinh doanh của chủ đầu tư... Do đó, đây chỉ là cách phân hạng để khảo sát giá cả thị trường.
Còn theo ông Trương Quốc Hưng - Phó tổng giám đốc công ty Phú Mỹ Hưng, thì nhà vốn là để ở nên chất lượng sống mà cư dân có thể được thụ hưởng khi sở hữu căn hộ mới là tiêu chí chính yếu để đánh giá căn hộ đó thuộc phân khúc nào. Do đó, ông đồng tình cao với các tiêu chí phân hạng của Bộ Xây dựng, nhưng theo ông là cần bổ sung thêm nhiều tiêu chuẩn để phù hợp với thực tế thị trường.
Chẳng hạn như tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, khi dự án Phú Mỹ Hưng Midtown ra đời thì doanh nghiệp đã bổ sung thêm nhiều tiêu chuẩn căn hộ cao cấp so với căn hộ hạng A mà Bộ Xây dựng quy định.
Khu phức hợp Phú Mỹ Hưng Midtown là một trong số rất ít những dự án cao cấp duy trì mãi lực cao trong suốt 2 năm kinh doanh
Theo quan điểm của doanh nghiệp thì khái niệm cao cấp chính là đồng bộ phục vụ cuộc sống cư dân từ trong nhà ra đến bên ngoài, kết nối nhịp nhàng, hài hòa giữa các yếu tố để tạo sự tiện lợi cao nhất cho người sử dụng trên mọi phương diện; từ kết nối giao thông, sử dụng hạ tầng, dịch vụ, sức khỏe, tăng cường thời gian rảnh rỗi, sinh hoạt gia đình cho đến không gian văn hóa, phông nền ứng xử của cư dân…
Từ định hướng này, Phú Mỹ Hưng đã xây dựng thế chân kiềng vững chắc, gồm 3 yếu tố chính: Không gian hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giao thông xung quanh sản phẩm; Nội tại dự án – quy hoạch, pháp lý (bao gồm tất cả các tiêu chí của Bộ Xây dựng); Cộng đồng cư dân sinh sống trong dự án.
Đô thị Phú Mỹ Hưng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội, là một trong số ít đô thị tại Việt Nam có diện tích lớn và đi vào hoạt động ổn định
Khách hàng là người phân định tốt nhất
Theo Phú Mỹ Hưng, khi công ty cho ra đời khu phức hợp Phú Mỹ Hưng Midtown với định vị cao cấp thì đã nghiên cứu thiết kế những giá trị sống tốt nhất thời điểm hiện tại cho cư dân tại đây.
Về hạ tầng, đơn vị này luôn theo đuổi mục tiêu hạ tầng dịch vụ đi trước, nhà ở đi sau. Do đó, khi trình làng dự án khu phức hợp Midtown thì đơn vị này đã tập trung đầu tư nhiều hạ tầng tiện ích xung quanh dự án và “điểm rơi” là năm 2019. Bởi đây là thời điểm những hợp phần đầu tiên của khu phức hợp Midtown như The Grande và The Symphony được bàn giao cho cư dân như xây dựng cầu, chỉnh trang các tuyến đường, tăng diện tích phủ xanh, xây dựng trung tâm thương mại…
Về nội tại dự án, ngay từ đầu Phú Mỹ Hưng Midtown đã được định vị là 1 khu phức hợp siêu sang lấy cảm hứng từ các khu phức hợp quốc tế như Tokyo Midtown, Midtown Manhattan... với định hướng tiện ích ngay ngưỡng cửa.
Mỗi hợp phần trong dự án có tất cả dịch vụ tiện ích sống như hồ bơi, khu nướng ngoài trời, vườn và sân tập yoga, phòng xông hơi… , một số hợp phần còn có cả phòng tập golf trong nhà.
Khi trở về nhà, cư dân sống trong Midtown không cần phải đi đâu để tìm dịch vụ bởi trong từng tòa nhà và khu phức hợp đã có các dịch vụ. Ảnh phòng tập Yoga dự án The Peak – Khối M8A.
Còn cả khu phức hợp như thành phố thu nhỏ, bước ra khỏi nhà là cư dân có nhiều loại hình thư giãn như dịch vụ F&B, cửa hàng mua sắm, công viên...
Cấp độ cao nhất, đáp ứng tất cả các tiện ích về tài chính, thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục… cho cư dân chính là các trung tâm tài chính - thương mại - giáo dục - y tế tầm cỡ quốc tế đang hiện hữu tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Còn bản thân mỗi tòa nhà đều được thiết kế theo tiêu chí khỏe từ ngoài vào nhà, mỗi căn hộ đều phải có tầm nhìn, ánh sáng tự nhiên và thông gió. Vật liệu sử dụng cao cấp, dễ sử dụng, bảo trì, thân thiện với môi trường và tốt cho sức khỏe người sử dụng. Dịch vụ quản lý tiên tiến cũng là yếu tố quan trọng giúp phục vụ đời sống cư dân tại đây tốt hơn.
Điều đặc biệt nhất là cộng đồng cư dân tại Midtown được chủ đầu tư chọn lọc kỹ lưỡng. Đây cũng chính là yếu tố cao cấp thứ 3 trong 3 tiêu chuẩn mà Phú Mỹ Hưng đặt ra cho các dự án cao cấp của mình.
Khách hàng mua các sản phẩm trong khu phức hợp Midtown phải tham gia rút thăm ngẫu nhiên
Để làm được điều này, chủ đầu tư phải áp dụng quy định khách hàng muốn mua sản phẩm ở Midtown phải gửi thư đề nghị mua. Sau đó, chủ đầu tư sẽ lựa chọn những hồ sơ phù hợp với tiêu chí mình đề ra cho cộng đồng tương lai ở đây để gửi thư mời tham dự sự kiện.
Dù thủ tục kỳ lạ như vậy nhưng mỗi lần Phú Mỹ Hưng mở bán các sản phẩm của Midtown thì đều có hàng ngàn hồ sơ gửi đến và trung bình chỉ có 1/2 số hồ sơ đạt; tỷ lệ “chọi” giữa nguồn cung và lượng cầu tại sự kiện mở bán trung bình là 1:3; tỷ lệ sản phẩm giao dịch thành công trong 1 buổi mở bán luôn là 90% - 100%.
Hợp phần thứ 4 của Midtown là The Peak – khối M8A sẽ được đưa ra thị trường vào tháng 3/2019. Đây cũng là hợp phần cuối cùng của dự án
Theo đơn vị này, chỉ có khách hàng mới là người phân định tốt nhất định cấp sản phẩm. Thực tế tỷ lệ thanh khoản của Phú Mỹ Hưng Midtown trong thời gian qua cho thấy khách hàng đánh giá cao các tiêu chuẩn cao cấp do doanh nghiệp bổ sung thêm.
